Grosse Unterschiede auf dem Zürcher Wohnungsmarkt
Die Analyse im aktuellen Wirtschaftsmonitoring des Amts für Wirtschaft und Arbeit (AWA) zeigt, dass die Mieten im Kanton Zürich seit 2005 durchschnittlich um 12% gestiegen sind. Dieser Wert umfasst alle bestehenden Mietverhältnisse im Kanton. Gleichzeitig sind die Durchschnittseinkommen um 18% gewachsen. Das heisst: Die Zürcherinnen und Zürcher müssen heute keinen höheren Anteil ihres Einkommens für die Miete aufwenden als 2005.
Bei genauerer Betrachtung zeigen sich jedoch grosse Unterschiede: Neue Mietverträge sind heute rund 25% teurer als 2005. Hingegen sind langjährige Mietverhältnisse 7% günstiger geworden. Auch der Wohnort spielt eine wichtige Rolle: In der Stadt Zürich sind die Mieten – aber auch die Einkommen – seit 2005 stärker gestiegen (+39% für Neumieten, +15% für bestehende Mieten) als in der Agglomeration. «In der Diskussion um Mietpreise und Wohnungsknappheit darf man nicht alles über einen Leisten schlagen», sagt Volkswirtschaftsdirektorin Carmen Walker Späh. «Wer heute im Kanton Zürich neu in eine Wohnung einzieht, zahlt im Schnitt einen Viertel mehr als 2005. Wer hingegen seit fast 20 Jahren in derselben Wohnung lebt, hat heute sogar eine tiefere Miete als früher.»
Stabile Mietausgaben im Verhältnis zum Einkommen
Im Verhältnis zu den Einkommen ist der Anteil, der für die Mieten budgetiert wird, über alle Einkommensklassen hinweg konstant geblieben (rund 22% des Haushaltsbudgets). Ebenso konstant ist auch die Zufriedenheit der Zürcherinnen und Zürcher mit ihrer Wohnsituation. Auf der Skala von 1 bis 10 ist der Wert mit 8.4 hoch und stabil über die letzten 15 Jahre, was der konstant hohen Wohn- und Lebensqualität im Kanton Zürich Ausdruck verleiht.
Dennoch ist die Lage auf dem Wohnungsmarkt angespannt. Denn die Nachfrage nach Wohnraum steigt rascher als das Angebot. Die Leerwohnungsziffer liegt bei rund 0,5%. Wichtigste Treiber für die Zunahme der Nachfrage bilden das Bevölkerungswachstum und der Trend zu weniger Personen pro Haushalt. Die Zuwanderung hat in den letzten Jahren an Gewicht als Treiber für die Wohnungsnachfrage verloren – während sie 2018 noch 61% ausmachte, liegt dieser Wert heute noch bei 45%.
Demgegenüber wächst das Angebot weniger stark als die Nachfrage, da die Wohnbautätigkeit in den letzten Jahren zurückgegangen ist. Das Wachstum an neuen Haushalten (+11% im Kanton) liegt seit 2013 über jenem an neuen Wohnungen (+9.5%). Dies gilt insbesondre für die Stadt Zürich (+10% mehr Haushalte gegenüber einem Wohnungswachstum von 7%).
Anhaltendes Haushaltswachstum, verhaltene Bautätigkeit
Da der Trend zu kleineren Haushalten wahrscheinlich ebenso anhalten wird wie das Bevölkerungs- und Einkommenswachstum, dürfte sich die Knappheit auf dem Mietwohnungsmarkt eher noch verschärfen. Um dem entgegenzuwirken, ist eine Ausweitung des Wohnungsangebotes notwendig. Doch verdichtetes Bauen ist oft kompliziert – vor allem in den Städten. Bauprojekte werden durch eine zunehmende Regulierungsdichte und durch Einsprachen verzögert oder gar verhindert. Die Dauer für Bewilligungsverfahren im Kanton Zürich hat sich seit 2010 beinahe verdoppelt (von rund 100 auf etwa 180 Tage).
Die Beschleunigung des Bau- und Bewilligungsprozesses sowie Verbesserungen der regulatorischen Rahmenbedingungen wie etwa beim Lärmschutz würden helfen, das Angebot zu erhöhen und die Wohnungsknappheit zu lindern. Regierungsrätin Carmen Walker Späh: «Das beste Mittel für zusätzlichen Wohnungsbau ist es, wenn man aufhört, dem Markt die Lust am Investieren zu nehmen.»
