Sehr geehrter Herr Regierungsrat Stocker
Sehr geehrte Damen und Herren
Mit Ihrer Anschrift vom 8. Februar haben Sie das Vernehmlassungsverfahren zur Weisung des Regierungsrates an die Steuerbehörden über die Bewertung von Liegenschaften und die Festsetzung der Eigenmietwerte ab Steuerperiode 2025 (Weisung 2025) eröffnet. Die FDP Kanton Zürich bedankt sich für die gebotene Möglichkeit zur Stellungnahme. Gerne machen wir von der offerierten Möglichkeit zur Stellungnahme Gebrauch und danken für die Berücksichtigung unserer Anliegen.
Ausgangslage
Die FDP anerkennt, dass der Kanton Zürich aufgrund der bundesrechtlichen Vorgaben und den Entscheiden von Verwaltungs- und Steuerrekursgericht gezwungen ist, die Bewertung von Liegenschaften und die Festsetzung der Eigenmietwerte anzupassen. Ohne eine Verabschiedung einer überarbeiteten Weisung würde die alte Weisung von den Gerichten für ungültig erklärt. Dies kann nicht sehenden Auges in Kauf genommen werden.
Nach den bundesrechtlichen Vorgaben dürfen die Vermögenssteuerwerte von Liegenschaften nicht tiefer als 70 Prozent des Verkehrswerts und die Eigenmietwerte nicht tiefer als 60 Prozent der Marktmiete liegen. Nun ist Tatsache, dass es (auch und gerade) im Kanton Zürich insbesondere seit 2009 erhebliche Preissteigerung der Immobilien und der Marktmieten im Kanton Zürich zu verzeichnen gibt. Der Handlungsbedarf ist somit ausgewiesen.
Festzuhalten ist auch, dass sich die alte Weisung vom 12. August 2009 bezüglich ihrer Systematik bewährt hat. Namentlich die schematische Formelbewertung ist zielführend und wurde auch von den Gerichten bestätigt.
Generelle Würdigung der Vorlage
Grundsätzlich unterstützt die FDP, dass auf der Weisung 2009 aufgebaut wurde. Der Vorschlag wird insgesamt als ausgewogen beurteilt. Die Systematik (schematische Formelbewertung) wurde richtigerweise beibehalten. Die Basiswerte waren veraltet und wurden überprüft und wo nötig angepasst. Hier ist aus Sicht der FDP zu bemängeln, dass für die Neubewertung einzig auf das Fachgutachten der Wüest Partner AG abgestützt wurde. Die Wüest Partner AG bietet zweifellos fundierte Expertise. Aufgrund der Tragweite der Neubewertung wäre aber eine Zweitmeinung zwingend.
Ein entscheidender Punkt ist für die FDP die Verwendung der Mehreinnahmen, die für den Kanton aufgrund der Neubewertung anfallen. Bei der Einkommenssteuer und der Vermögenssteuer ist mit Mehreinnahmen von rund 90 Millionen Franken jährlich zu rechnen. Die FDP fordert dezidiert, dass diese Mittel gezielt und ausschliesslich an die Hauseigentümerinnen und Hauseigentümer zurückfliessen.
Bedauerlich ist, dass aufgrund von Gerichtsentscheiden die Härtefallregelung in der Vorlage nicht berücksichtigt wurde. Dies kann für Menschen, die das Haus oder die Eigentumswohnung als Altersvorsorge gespart haben, einschneidende Folgen haben. Sollte der Eigenmietwert entgegen den Forderungen der FDP weiterhin Bestand haben, ist eine gesetzliche Regelung auf nationaler Ebene anzustreben, welche die Anwendung der Härtefallregelung wieder zulässt.
Spezifische Punkte
- Bewertung der Vermögenssteuerwerte
Die FDP unterstützt, dass Zweifamilienhäuser neu gleich wie Einfamilienhäuser bewertet werden. - Ableitungssätze Eigenmietwert
Die FDP begrüsst, dass neu für die Eigenmietwerte für Einfamilienhäuser und Stockwerkeigentum Bandbreiten der Ableitungssätze festgelegt werden und nicht wie bisher eine absolute Prozentzahl. Damit können die regionalen Unterschiede und die Rahmenbedingungen in den Gemeinden besser berücksichtigt werden. - Individuelle Schätzung des Verkehrswertes und des Eigenmietwertes von Liegenschaften
Die FDP erachtet als richtig, dass neu neben der hedonischen Methode auch andere möglich sind. - Bewertung von mit einem Einfamilienhaus oder Stockwerkeigentum zu Wohnzwecken überbautem Land
Der Verzicht auf einen Einschlag beim Landwert für bebaute Grundstücke stellt einen Systemwechsel dar. Weil ein Rückbau eines Gebäudes aufgrund der hohen Anforderungen an das Trennen der Reststoffe für eine umfassende Recyclierbarkeit immer teurer wird, wäre ein Einschlag für alle Rückbaukosten angezeigt. - Kapitalisierungssatz Mehrfamilienhäuser
Die Reduzierung des Kapitalisierungssatzes von 7.05% auf 5% führt bei den Ertragswerten zu erheblichen Sprüngen nach oben. Der neue Kapitalisierungssatz ist vermutlich gerechtfertigt, er wurde wohl mit dem hedonischen Modell berechnet. Der Sprung resultiert aus dem langen Zeitraum seit der letzten Anpassung. Eine abgestufte Anpassung würde die Sprünge bei den Ertragswerten etwas abflachen. - Bewertung von mit industriellen oder gewerblichen Bauten überbautem Land
Analog oben (Bewertung von mit einem Einfamilienhaus oder Stockwerkeigentum zu Wohnzwecken überbautem Land): Der Verzicht auf einen Einschlag beim Landwert für bebaute Grundstücke stellt einen Systemwechsel dar. Weil ein Rückbau eines Gebäudes aufgrund der hohen Anforderungen an das Trennen der Reststoffe für eine umfassende Recyclierbarkeit immer teurer wird, wäre ein Einschlag für alle Rückbaukosten angezeigt. - Gleichbehandlung von langjährigen Mietern und Hauseigentümern
Aus dem Bericht von Wüest und Partner ist ersichtlich, dass die Bestandesmieten bei langjährigen Mietverhältnissen im Durchschnitt in den Jahren 2009 bis November 2023 gesunken sind. Die Eigenmietwerte bei langjährigen Hauseigentümern, die mindestens seit 2009 in derselben Liegnschaft wohnen sollen nochmals überprüft werden. - Neue Lageklassen
Die summarische Festlegung der Lageklassen führten in einigen Gemeinden zu Unsicherheiten. Die Zuordnung der Liegenschaften in die einzelnen Lageklassen soll nochmals überprüft werden und die entsprechenden Eintragungen angepasst werden.
Freundlicher Gruss
FDP Kanton Zürich
